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O Marco Legal das Garantias levou a hipoteca para o registro de imóveis, o Serp deu ao cartório a adjudicação compulsória, e a Lei nº 14.825/2024 reforçou a regra de que o que não está na matrícula não pode ser oposto a quem compra de boa-fé. Quem entende o rito extrajudicial controla o prazo.
GEDEON — Advocacia & Consultoria Responsabilidade técnica: Gedeon Santos Cavalcante, OAB/DF 32.526 Publicado em 25 de setembro de 2026 Leitura: 18 minutos
Em resumo
1 · Garantias imobiliárias
A Lei nº 14.711/2023 — o Marco Legal das Garantias — reescreveu a maior parte dos arts. 22 a 30 da Lei nº 9.514/1997, revogou o Capítulo III do Decreto-Lei nº 70/1966 e criou a execução extrajudicial da hipoteca (art. 9º). Nenhum desses dispositivos da Lei nº 9.514/1997 foi alterado depois de 2023.
A alienação fiduciária de imóvel pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, “não sendo privativa das entidades que operam no SFI” (Lei nº 9.514/1997, art. 22, § 1º), e pode ser formalizada por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública (art. 38). O Código Nacional de Normas do CNJ, na redação dada pelo Provimento nº 246, de 28 de julho de 2026, estendeu expressamente essa faculdade a quem não integra o SFI ou o SFH e proibiu o registrador de recusar o título “sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica” (art. 440-AO, § 3º).
No plano constitucional, a questão está resolvida: em 26 de outubro de 2023, no RE 860.631 (Tema 982), o Plenário do STF fixou que “é constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. A discussão útil para o devedor, portanto, deixou de ser a validade do rito e passou a ser a regularidade de cada ato dele — sobretudo a intimação.
| Etapa | Alienação fiduciária | Hipoteca | Fonte |
|---|---|---|---|
| Carência | A do contrato; se omisso, 15 dias | Sem regra própria; intimação observa o art. 26 da Lei nº 9.514/1997, no que couber | Lei nº 9.514/1997, art. 26, §§ 2º e 2º-A; Lei nº 14.711/2023, art. 9º, § 1º |
| Purgação da mora | 15 dias, após intimação pelo registro de imóveis | Idem | Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 1º; Lei nº 14.711/2023, art. 9º, § 1º |
| Ato seguinte | Consolidação averbada em nome do credor, com ITBI pago; no financiamento residencial, 30 dias após o prazo de purgação | Averbação do início da excussão, pedida em 15 dias | Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 7º, e 26-A, § 1º; Lei nº 14.711/2023, art. 9º, § 2º |
| 1º leilão | Em 60 dias; mínimo: valor do contrato ou base do ITBI, o maior | Idem | Lei nº 9.514/1997, arts. 24 e 27; Lei nº 14.711/2023, art. 9º, §§ 3º e 5º |
| 2º leilão | Em 15 dias; lance que cubra dívida e encargos ou, a critério do credor, metade da avaliação | Idem | Lei nº 9.514/1997, art. 27, §§ 1º e 2º; Lei nº 14.711/2023, art. 9º, § 6º |
| Última chance do devedor | Recomprar pelo valor da dívida até o 2º leilão; no residencial, pagar as vencidas até a consolidação | Remir a execução antes da alienação | Lei nº 9.514/1997, arts. 26-A, § 2º, e 27, § 2º-B; Lei nº 14.711/2023, art. 9º, § 7º |
| Leilão negativo | Credor fica com o imóvel; devedor segue obrigado pelo saldo, salvo no financiamento residencial | Credor fica com o imóvel ou o vende em 180 dias; no residencial, devedor exonerado do saldo | Lei nº 9.514/1997, arts. 26-A, § 4º, e 27, § 5º-A; Lei nº 14.711/2023, art. 9º, §§ 9º e 10 |
| Sobra e posse | Sobra em 5 dias; reintegração liminar, 60 dias para desocupar; ocupação a 1% ao mês | Sobra em 15 dias; mesmas regras de posse | Lei nº 9.514/1997, arts. 27, § 4º, 30 e 37-A; Lei nº 14.711/2023, art. 9º, §§ 8º e 12 |
Compilado do Planalto lido em 24/09/2026. A execução extrajudicial da hipoteca não se aplica ao financiamento da atividade agropecuária (Lei nº 14.711/2023, art. 9º, § 13).
O título constitutivo da hipoteca precisa conter, “como requisito de validade, expressa previsão do procedimento previsto neste artigo, com menção ao teor dos §§ 1º a 10” (Lei nº 14.711/2023, art. 9º, § 15). Sem ela, resta a via judicial. Havendo lance vencedor, a ata notarial de arrematação é o título que transmite a propriedade (§ 11).
2 · Registro e Serp
A Lei nº 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e fixou prazos para o registrador; a Lei nº 14.825/2024 ampliou a concentração na matrícula; e o CNJ, entre 2025 e 2026, levou ao Serp o envio de certidões de dívida ativa e de ordens judiciais de constrição.
O art. 54 da Lei nº 13.097/2015 declara eficazes os negócios sobre imóvel diante de atos anteriores não registrados ou averbados na matrícula — citação em ação real, execução, indisponibilidade, ação capaz de levar o proprietário à insolvência e, desde a Lei nº 14.825, de 20 de março de 2024, “qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel” (inciso V). O § 1º fecha a regra: “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé”, ressalvados os arts. 129 e 130 da Lei de Falências e as aquisições que independem de registro.
Para caracterizar a boa-fé do adquirente, a lei não exige certidões forenses nem de distribuidores (art. 54, § 2º). Do outro lado, o registrador tem prazo: 10 dias do protocolo para registrar ou devolver o título, e 5 dias para escritura de compra e venda sem cláusulas especiais e para documentos eletrônicos enviados pelo Serp (Lei nº 6.015/1973, art. 188).
| Ponto | Usucapião extrajudicial | Adjudicação compulsória extrajudicial | Fonte |
|---|---|---|---|
| Para quê | Reconhecer a aquisição pela posse prolongada | Obter a escritura que o promitente vendedor não outorgou | Lei nº 6.015/1973, arts. 216-A e 216-B |
| Quem pede | O possuidor, representado por advogado ou defensor público | Promitente comprador, cessionários, sucessores ou o promitente vendedor, por advogado | Lei nº 6.015/1973, arts. 216-A, caput, e 216-B, § 1º; CNN, art. 399 |
| Peça central | Ata notarial sobre o tempo e as características da posse, planta e memorial, certidões e justo título | Ata notarial com a prova do pagamento e do inadimplemento, promessa, certidões, ITBI e procuração específica | Lei nº 6.015/1973, arts. 216-A, I a IV, e 216-B, § 1º, I a VI; CNN, arts. 401 e 440-G |
| Silêncio do notificado | Titular registral ou confrontante notificado que não se manifesta em 15 dias: concordância | Requerido tem 15 dias úteis para anuir ou impugnar; o silêncio pode levar à presunção de inadimplemento | Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, § 2º; CNN, art. 440-S |
| Impugnação | Justificada: autos vão ao juízo; injustificada: não admitida pelo registrador | Oficial decide em 10 dias úteis; recurso segue ao juízo, que examina só a impugnação | Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, § 10; CNN, arts. 440-AA a 440-AE |
| O que não se exige | — | Registro prévio da promessa, regularidade fiscal do vendedor e prova de quitação condominial | Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, § 2º; CNN, arts. 440-AI e 440-AJ |
| Se não der certo | A rejeição não impede a ação de usucapião | Cabe suscitação de dúvida contra exigência ou rejeição | Lei nº 6.015/1973, arts. 198 e 216-A, § 9º; CNN, art. 440-AF, § 2º |
CNN = Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ nº 149/2023), no compilado de atos.cnj.jus.br lido em 24/09/2026. Não cabe usucapião extrajudicial de bem público (art. 399, § 4º).
Com o Provimento CNJ nº 224/2026, penhora, arresto, sequestro, averbação premonitória, hipoteca judicial e citação em ação real são enviados ao registrador exclusivamente pelo Constrijud, módulo do Serp (Código Nacional de Normas, arts. 320-X e 320-Z). O advogado pode cadastrar a ordem para validação do juiz (art. 320-AE), e o oficial tem 10 dias úteis para registrar, averbar ou devolver (art. 320-AG).
3 · Incorporação e distrato
A Lei nº 13.786/2018 incluiu na Lei nº 4.591/1964 e na Lei nº 6.766/1979 as regras de desfazimento do contrato por culpa do adquirente. Nenhuma delas foi alterada desde então.
Todo contrato de unidade em incorporação começa por um quadro-resumo com preço, entrada, corretagem, índices, juros, ônus e as consequências do desfazimento, com destaque negritado para penalidades e prazos de devolução (Lei nº 4.591/1964, art. 35-A). O patrimônio de afetação, opcional, separa terreno, obra e recebíveis do patrimônio do incorporador: ele “só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva” (art. 31-A, § 1º), e seus bens só podem garantir crédito destinado integralmente à obra e à entrega das unidades (§ 3º).
O atraso também tem regra: até 180 dias corridos, se pactuados de forma clara e destacada, não geram resolução nem multa (art. 43-A). Depois disso, o adquirente adimplente escolhe entre resolver e receber tudo o que pagou, com a multa, em 60 dias (§ 1º), ou manter o contrato com indenização de 1% do valor pago por mês (§ 2º).
| Item | Incorporação sem afetação | Incorporação com afetação | Loteamento | Fonte |
|---|---|---|---|---|
| Pena convencional | Até 25% da quantia paga | Até 50% da quantia paga | Cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato | Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II e § 5º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, II |
| Corretagem | Deduzida integralmente | Deduzida integralmente | Deduzida se integrada ao preço do lote | Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, I; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, V |
| Fruição | 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die | Mesma regra | Até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, desde a entrega da posse | Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º, III; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, I |
| Tributos e condomínio do período | Por conta do adquirente | Por conta do adquirente | Descontáveis, com as tarifas do lote | Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 2º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, IV |
| Prazo de devolução | Parcela única, 180 dias após o desfazimento | Até 30 dias após o habite-se | Até 12 parcelas, após carência de 180 dias do prazo de obras ou de 12 meses da rescisão | Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §§ 5º e 6º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, § 1º |
| Unidade revendida antes | Pagamento em até 30 dias da revenda | Mesma regra | Nova venda só se registra com a restituição iniciada | Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 7º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, § 2º |
Os descontos se limitam ao que foi efetivamente pago, salvo a fruição (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 4º). Não incide a cláusula penal se o adquirente apresentar comprador substituto aceito pelo incorporador (§ 9º). Em contrato firmado em estande ou fora da sede, há 7 dias para arrependimento, com devolução integral, inclusive da corretagem (§ 10).
A Lei Complementar nº 214/2025 criou regime específico para alienação, locação, cessão de direitos reais, administração, intermediação e construção de imóveis (art. 252). A análise completa está em Tributário; para o negócio imobiliário, quatro pontos já estão na lei:
4 · Locação e condomínio
Circulam notícias de uma nova lei do aluguel. O compilado da Lei nº 8.245/1991 lido em 24/09/2026 não registra nenhuma alteração em 2024, 2025 ou 2026; a última é a Lei nº 12.744/2012. O que mudou foi o entorno: juros, tributação e condomínio.
A garantia é uma só: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo — “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação” (art. 37, parágrafo único). A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Contrato sem garantia abre a porta ao despejo liminar por falta de pagamento (art. 59, § 1º, IX).
No condomínio, o condômino deve dar à sua unidade “a mesma destinação que tem a edificação” (Código Civil, art. 1.336, IV), e a mudança de destinação do edifício ou da unidade depende de 2/3 dos votos (art. 1.351). A cota em atraso, na falta de juros convencionados, passou a render os juros legais do art. 406 — a Selic deduzida do IPCA —, mais multa de até 2% (art. 1.336, § 1º, na redação da Lei nº 14.905/2024).
| Situação | Regra | Prazo | Fonte |
|---|---|---|---|
| Despejo liminar | Nas hipóteses do § 1º, sem ouvir o locatário, com caução de três aluguéis | Desocupação em 15 dias | Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º |
| Falta de pagamento sem garantia | Liminar cabível; o locatário a afasta depositando todo o débito | Depósito dentro dos 15 dias da desocupação | Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX, e § 3º |
| Garantia extinta | Locador notifica para apresentar nova garantia, sob pena de desfazimento | 30 dias | Lei nº 8.245/1991, arts. 40, parágrafo único, e 59, § 1º, VII |
| Temporada | Até 90 dias; liminar se a ação vier logo após o vencimento | Ação em até 30 dias do vencimento | Lei nº 8.245/1991, arts. 48 e 59, § 1º, III |
| Não residencial no termo | Liminar se a ação for proposta logo após o fim do prazo ou da notificação | Ação em até 30 dias | Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, VIII |
| Residencial de 30 meses ou mais | Termina no prazo, sem aviso; prorrogada, pode ser denunciada | 30 dias para desocupar após a denúncia | Lei nº 8.245/1991, art. 46, §§ 1º e 2º |
| Renovatória | Contrato escrito, 5 anos de prazo e 3 anos no mesmo ramo | Ação entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato | Lei nº 8.245/1991, art. 51, I a III e § 5º |
| Despejo julgado procedente | Mandado para desocupação voluntária | 30 dias; 15 nas hipóteses do § 1º | Lei nº 8.245/1991, art. 63 |
O prazo da renovatória é de decadência: “Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação” no intervalo do § 5º do art. 51.
5 · Regularização fundiária
A Lei nº 13.465/2017 organiza a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) em duas modalidades e sete fases. No Distrito Federal, a Lei Complementar nº 986/2021, alterada em 2024 e em 2025, e o novo Plano Diretor de Ordenamento Territorial, de fevereiro de 2026, definem as áreas e os beneficiários.
Há Reurb de interesse social (Reurb-S), para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, e de interesse específico (Reurb-E), para os demais (Lei nº 13.465/2017, art. 13). Na Reurb-S, o primeiro registro, a legitimação fundiária e o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) são isentos de custas e emolumentos (§ 1º); a legitimação fundiária só alcança núcleos existentes até 22 de dezembro de 2016 (art. 9º, § 2º).
A Lei Complementar distrital nº 1.065, de 23 de fevereiro de 2026, aprovou o novo PDOT e revogou a LC nº 803/2009 (art. 370). A estratégia de regularização divide-se em áreas de interesse social (Aris) e específico (Arine), parcelamentos urbanos isolados e áreas de qualificação urbanística (art. 171), e alcança núcleos existentes antes de 2 de julho de 2021 que estudo técnico admita regularizar (art. 174, IV). Processos em tramitação ou protocolados em até 12 meses da vigência podem, a critério do interessado, seguir o PDOT anterior (art. 366).
A LC nº 986/2021, com as redações das LCs nºs 1.040/2024 e 1.062/2025, exige cumulativamente (art. 10, II):
Em área pública, só a União e o DF, a Defensoria, o Ministério Público e a entidade representativa dos beneficiários, por termo de cooperação com o proprietário da gleba, podem requerer e conduzir a Reurb (art. 7º, § 5º). E quem ocupa parcelamento da estratégia de interesse social sem atender ao art. 10 tem direito à regularização por venda direta (art. 10-A) — ambos na redação da LC nº 1.062/2025.
Erros que custam caro
Como trabalhamos
Nesta área, como em todas, a casa trabalha com seis regras: primeiro a norma, depois a opinião; recibo de fontes no pé de cada peça; o prazo antes do argumento; a prova antes da defesa; verificação contrária; e supervisão humana declarada.
O que fazemos
A casa não presta serviço, não intermedeia e não participa de licitação junto ao Departamento de Estradas de Rodagem do Distrito Federal e às entidades a ele vinculadas. Toda contratação é precedida de verificação de conflito de interesses.
Esta página não veicula honorários, resultado, caso concreto nem depoimento, em observância ao Provimento CFOAB nº 205/2021 e ao Código de Ética e Disciplina da OAB.
Boas práticas
Perguntas frequentes
Na alienação fiduciária, sim: o devedor é intimado pelo registro de imóveis para pagar em 15 dias e, se não pagar, a propriedade se consolida no credor e o imóvel vai a leilão (Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27). O STF declarou o procedimento constitucional no Tema 982 (RE 860.631, 26/10/2023).
No financiamento de imóvel residencial, até a averbação da consolidação, pagando as parcelas vencidas e as despesas (Lei nº 9.514/1997, art. 26-A, § 2º). Depois disso e até o segundo leilão, resta o direito de preferência para recomprar pelo valor da dívida, somado a despesas e tributos (art. 27, § 2º-B).
Depende da operação. No financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, sem lance suficiente no segundo leilão a dívida é extinta com recíproca quitação (Lei nº 9.514/1997, art. 26-A, § 4º). Nas demais, o devedor responde pelo saldo remanescente (art. 27, § 5º-A).
Não necessariamente. A adjudicação compulsória pode ser feita no registro de imóveis, por advogado, com ata notarial que prove o pagamento e a recusa (Lei nº 6.015/1973, art. 216-B). Não se exige registro prévio da promessa nem regularidade fiscal do vendedor (§ 2º).
Toda a corretagem e uma pena de até 25% do que foi pago, ou até 50% se a incorporação tiver patrimônio de afetação, além de tributos, condomínio e fruição do período em que a unidade esteve disponível (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A). Os descontos não podem ultrapassar o valor pago, salvo a fruição (§ 4º).
Se o contrato está sem garantia — porque não foi contratada ou porque se extinguiu —, sim: liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis (Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX). O locatário pode afastá-la depositando a totalidade do débito nesses 15 dias (§ 3º).
A Lei nº 8.245/1991 define a temporada como locação de até 90 dias (art. 48), e o Código Civil exige que a unidade mantenha a destinação da edificação (art. 1.336, IV), cuja mudança depende de 2/3 dos votos (art. 1.351). A aplicação dessas regras às plataformas digitais vem sendo decidida pelos tribunais; a casa não afirma aqui orientação que não tenha lido no inteiro teor.
Gedeon Santos Cavalcante, OAB/DF 32.526. Esta página tem caráter exclusivamente informativo, não constitui consulta nem orientação para caso concreto, e cada afirmação traz o dispositivo ou o ato em que se apoia, com a data em que a fonte foi lida.
Leia também
Recibo de fontes
Todas as normas acima foram lidas no texto oficial entre 24 e 25 de setembro de 2026. Ressalvas de honestidade: a tese do Tema 982 está citada na forma divulgada pelo STF, sem leitura do inteiro teor do acórdão; a jurisprudência sobre locação por plataformas digitais em condomínio e sobre o momento do fato gerador do ITBI não foi conferida em portal oficial e, por isso, não é afirmada; a legislação distrital do ITBI, os anexos e mapas do novo PDOT e os regulamentos da LC nº 214/2025 e da LC distrital nº 986/2021 não foram lidos; e não se afirma se o art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 (lance de metade da avaliação) se aplica ao segundo leilão do financiamento residencial regido pelo art. 26-A, § 3º. Esta página é revista a cada novo ato.
Contato
Em matéria imobiliária, a primeira pergunta é o que diz a matrícula hoje e qual prazo já está correndo — de purgação, de leilão, de renovatória ou de impugnação. É por aí que a conversa começa.
GEDEON — Advocacia & Consultoria · SHS Quadra 06, Conjunto A, Bloco A, Salas 501 e 512 — Asa Sul, Brasília/DF · Gedeon Santos Cavalcante, OAB/DF 32.526.